Evolución del mercado locativo frente a la inflación acumulada

Mudarme o renovar el alquiler en la Ciudad se puso cada vez más cuesta arriba a principios de este 2026. Durante el primer trimestre del año, los precios de los avisos en pesos pegaron un salto del 33,6% en promedio, ganándole por segundo período consecutivo a la inflación medida por el IPCBA, que fue del 32,1%. Según los datos oficiales del IDECBA, basados en los registros del portal Argenprop, hubo subas interanuales que tocaron el 34,7%. Si miramos el corto plazo, los aumentos respecto al cierre de 2025 anduvieron entre el 8% y el 11%, mostrando una aceleración en comparación con los últimos tres meses del año pasado.

El impacto de los aumentos varía según el tamaño del departamento. Los monoambientes fueron los que lideraron las subas con ese 34,7% interanual, alcanzando un valor promedio de $538.595. Por su parte, las unidades de dos ambientes promediaron los $721.267, con una suba del 33,6%, mientras que las de tres ambientes se situaron en $1.091.451, lo que representa un incremento del 32,3%.

Aunque el IDECBA registró un récord de oferta total para un primer trimestre, la realidad es que el stock de avisos en pesos cayó un 15% respecto al trimestre anterior, algo habitual por la estacionalidad de los meses de verano. El dato saliente es la dolarización del mercado: las publicaciones en moneda extranjera siguen ganando terreno y ya representan el 27,6% del total de la Ciudad, el registro más alto de los últimos seis trimestres. Esta situación es crítica en el corredor norte. En Palermo, el 45% de los departamentos se ofrecen en dólares, mientras que si sumamos las comunas 1, 2, 13 y 14, el promedio de dolarización alcanza el 40%. Desde el informe oficial señalan que la menor importancia relativa del corredor norte como oferente de alquileres en pesos se debe al reemplazo progresivo por departamentos ofrecidos en moneda extranjera. Además, a mayor tamaño de propiedad, más se pide en verdes: 1 de cada 2 departamentos de 4 y 5 ambientes se publica en dólares.

La distribución geográfica de los precios muestra brechas significativas entre los barrios. En el segmento de los monoambientes, los valores más altos se encuentran en Núñez con $606.000 y Palermo con $588.760, mientras que los más accesibles se ubican en Constitución a $442.610 y Liniers a $466.404. Para quienes buscan un departamento de tres ambientes, la diferencia es aún mayor: en Palermo el promedio ronda los $1.275.561, casi un 46% más caro que en Montserrat, donde promedian los $870.926. Finalmente, el mercado sigue muy concentrado en unidades pequeñas, ya que tres cuartas partes de la oferta total de la Ciudad corresponde a viviendas de uno y dos ambientes, mientras que las unidades familiares de 4 y 5 ambientes apenas representan 6 de cada 100 avisos disponibles.