Mutación del mercado inmobiliario hacia la demanda de estudiantes

El mercado de los alquileres temporarios en la Ciudad de Buenos Aires está viviendo una reconfiguración total, y acá en los barrios se nota cada vez más. Con unas 24.267 unidades activas destinadas a este tipo de contratos en toda la capital, los inversores empezaron a migrar con fuerza hacia el segmento estudiantil. La jugada busca esquivar la saturación que ya se siente en las zonas tradicionalmente turísticas y encontrar contratos más estables, con menos rotación y costos operativos más bajos, aprovechando la demanda constante de los estudiantes.

Durante años, plataformas como Airbnb aseguraron una rentabilidad altísima en el rubro turístico, pero los especialistas del sector advierten que la movida empezó a moderarse. Esto pasa especialmente en áreas con una concentración gigante de oferta, como Palermo, en la Comuna 14, según consigna Clarín. Al mismo tiempo, Buenos Aires se consolidó como un polo educativo regional clave: el ranking QS de Mejores Ciudades Estudiantiles 2026 ubicó a la capital argentina en el puesto 32 a nivel global. El dato real es que cada año llegan cerca de 200.000 estudiantes, tanto del interior del país como del exterior, buscando soluciones habitacionales flexibles.

Para los analistas inmobiliarios, el alquiler orientado a estudiantes se convirtió en un punto medio ideal entre el formato tradicional y el turístico. Si bien la renta bruta del temporario turístico puede tocar el 7,39% anual frente al 6,57% del convencional, esa brecha se achica muchísimo cuando empezás a sumar los gastos de gestión, el mantenimiento y la comercialización que exige el modelo de turismo.

En el día a día, la previsibilidad le está ganando a la rentabilidad potencial. Los contratos estudiantiles suelen armarse por entre 9 y 12 meses, acompañando el ciclo académico. Esto reduce de cuajo la rotación de inquilinos y los típicos gastos de limpieza, reposición de insumos y gestión de reservas que tiene el alquiler por noche. Desde las empresas de co-living señalan que la permanencia promedio de los residentes ronda los nueve meses, garantizando una ocupación superior al 85% y disminuyendo la dependencia de plataformas como Booking.com, lo que baja los costos comerciales.

El mapa de búsqueda también se está ampliando. Aunque Palermo y Recoleta siguen teniendo muchísima demanda, los especialistas remarcan que los mejores márgenes de rentabilidad aparecen en zonas con valores de ingreso más accesibles y alta densidad de estudiantes, como San Telmo y el Centro, en la Comuna 1, además de Almagro y Balvanera. En el corredor norte, Núñez, Villa Urquiza y Coghlan también se consolidan como opciones firmes por la cercanía con las universidades.

Este cambio redefine además qué tipo de departamentos se buscan. Los estudiantes dejan de lado los amenities lujosos y priorizan a full la funcionalidad: una conexión Wi-Fi de calidad, espacios cómodos para sentarse a estudiar y servicios prácticos como laundry son los requisitos clave. Para los expertos del sector, este viraje no es algo pasajero, sino un cambio estructural donde la demanda sostenida y los modelos eficientes posicionan al alquiler estudiantil con una proyección enorme dentro del real estate porteño.