Análisis del mercado de alquileres durante el primer trimestre del año

Miren cómo viene la mano con la vivienda en la Ciudad, porque los números del primer trimestre de 2026 confirman que los alquileres no paran de subir. Según el último relevamiento que armó la gente de Zonaprop, los precios pegaron un salto cercano al 10% en estos primeros tres meses del año, acumulando exactamente un alza del 9,6%. Si miramos solo lo que pasó en marzo, el aumento fue del 3%, pero el dato que realmente te vuela la cabeza es el interanual, que ya llega al 34,7%.

Para bajarlo a la realidad del bolsillo, hoy en día conseguir un monoambiente en Capital Federal te sale por encima de los $700.000 mensuales. Si buscás algo un poco más grande, las unidades de dos ambientes ya superan los $800.000, y si necesitás tres ambientes tenés que pensar en rondar el millón de pesos.

Obviamente, la billetera sufre de manera muy distinta según el barrio donde decidas parar. La brecha territorial sigue siendo enorme: Puerto Madero, que pertenece a la Comuna 1, se mantiene firme a la cabeza de la lista de las zonas más caras de toda la Ciudad. Pegados en el ranking de los valores más altos vienen Núñez, en la Comuna 13, y Palermo, en la Comuna 14, que son justamente los lugares donde se concentra una parte muy importante de los departamentos que están en oferta. En la otra vereda, si buscás cuidar un poco más el mango, las opciones más accesibles dentro del mercado porteño aparecen por los lados de Villa Lugano en la Comuna 8, Floresta en la Comuna 10, y Liniers en la Comuna 9.

Si nos pasamos al mercado de compraventa, la cosa se movió con un ritmo bastante más tranquilo. El valor del metro cuadrado tuvo un avance muy leve en lo que va del año, mostrando incrementos mensuales bastante acotados. Con este panorama, el precio promedio se está ubicando actualmente en torno a los US$2459 por metro cuadrado.

Al igual que pasa con los alquileres, la ubicación de la propiedad define directamente el número final en las operaciones de venta. De vuelta, Puerto Madero se queda con los precios más caros por metro cuadrado, mientras que los barrios de la zona sur como Villa Lugano, Nueva Pompeya y La Boca, en la Comuna 4, registran cifras considerablemente más bajas.

Por el lado de la construcción, el informe detalla que el costo medido en dólares volvió a registrar un incremento durante el mes de marzo, sumando otra variable de peso a la dinámica general del sector inmobiliario. Más allá de esto, hay una buena noticia para los inversores: la relación entre lo que rinde un alquiler y el valor total de la propiedad mostró una mejoría. Traducido en limpio, esto significa que hoy se necesitan menos años de renta para recuperar la inversión inicial si se lo compara con los plazos del año pasado. En resumen, el mercado inmobiliario de Buenos Aires sigue metiendo ajustes tanto para alquilar como para comprar, dejando en claro que el barrio sigue siendo el factor que corta el bacalao.